作者：罗春财
　　　　　　　　　「登载自：大河报2005年11月30日大河楼市的专题调查报告」

　　研究背景
　　为了稳定各地的房价，国务院七部委于2005年4月30日发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，加上之前出台的房价调控新政，政府打出一组组调控“组合拳”。这些组合拳的效果如何呢？
　　2005年11月20日郑州市房管局公布的一份调查报告显示，今年前10个月商品房销售均价为每平米2874元，同比上涨了402元，涨幅为14％，其中10月份商品房均价达到3300元。
　　究竟目前的房价是否合理，购房者是如何看待这一价格的呢？为此，河南君友商务咨询有限公司与大河报《大河楼市》栏目合作，通过随机抽样方法，调查了300名20—60岁、未来两年内有购房打算的潜在购房者，通过对目前购房者最关心的房价走势问题、以及宜居社区和物业矛盾等热点问题的调查，力求准确的反映出购房者的真实心声。
　　一、调查概要
　　研究方法：定量调查
　　抽样方法：PPS系统随机抽样
　　访问方式：结构化问卷街头拦截及深度访谈
　　调研时间：2005年11月25日至2005年11月27日
　　样本数量：基数N＝有效样本300个
　　有效样本定义：
　　在郑州居住两年以上
　　未来两年内有购房打算
　　被访者年龄在20-60岁之间
　　被访者及其家人不在以下公司工作：
　　广告公司、咨询公司、市场研究机构
　　电台、电视台、报社等大众传媒机构
　　房地产开发及销售单位
　　被访者在过去的三个月内未接受过任何房地产方面的市场调查
　　二、房价，想说爱你不容易
　　安得广厦千万间，让寻常百姓俱欢颜？买房，其实更像在圆梦。
　　1、预期房价与现实房价的差距逐步扩大
　　通过君友调查的结果可以看出，郑州购房者还是非常关注目前的房地产走势情况，购房者的房价关注度达到86.5％，其中有15.3％的知道3300这个数字代表了郑州10月份商品房均价。
　　究竟3300元的房价与购房者的期望差距有多大？通过君友调查发现，目前购房者对多层的期望房价主要分布在2001-2500元和2500-3000元的价位区间，高层/小高层的期望房价主要分布在2501-3000元的价位区间。正是由于预期价位与现实价位的差距明显，才导致近85％的购房者认为现有房价偏高，其中近1/3购房者反映价格太高了，根本无法承受。虽然有53.2％的购房者认为可以承受目前的价位，通过深度交谈可以发现，购房者其实不是自愿接受目前的价位，但由于房价一直保持上涨的趋势，可能以后更高，加上住房需求比较旺盛，因次只好通过现在购房来规避以后更高房价的风险，也只有被迫接受目前的房价。

　　2、需求过旺和供应不足，房价上涨的罪魁祸首
　　分析目前房价上涨的主要原因，购房者主要认为是房地产投资炒作和开发商利益驱动的原因造成的，认同度近七成。由于投资炒作和购房者的潜在需求旺盛，导致房地产市场需求过旺，需求增大的同时，加之土地供应量的紧张和开发商的利益驱动，出现了房地产市场的事实与人为供不应求的局面，一方面是需求过旺，另一方面是供不应求，也就出现了房地产价位一直向上攀升的局面。
　　另外认为国家政策调控方面因素的认同比例也超过50％。

　　三、政府调控，任重而道远
　　从中央到地方、从政府到银行的一系列规范房地产市场的组合拳出击后，这些组合拳的效力如何呢？
　　在房价上，根据郑州市房管局郑房指数5—10月份商品房均价的变化情况来看，虽然有升有降，但总体来说只是上涨的幅度有所减缓，房价还是持续上涨的。通过君友的调查可以发现，目前购房者认为国家这一系列组合拳的效果还是感觉一般，没有达到预期目的。
　　众所周知，政府出台的所有调控政策都旗帜鲜明的抑制房地产过热，但是为什么房价却越抑越高呢？结合目前的房价走势，仔细品味政策的意图，我们就可以发现自始至终政府所提倡的意图都不是“打压”房价，而是抑制过热的投资以及价格的过快上涨。

　　如今的房地产市场中，持币待购的购房者充满了疑惑——房价什么时候才能降？而开发商也很困惑——政策调控要到几时？值得提醒的是，开发商的楼盘在观望中会存在烂尾的，这显然会给购房者、银行和社会带来负面影响。
　　通过君友的调查我们可以看出，购房者认为目前政府应该在抑制房价上涨中起到主导作用，对政府来说，在漫长的拉锯过程中，该考虑应该做什么、如何做，以什么样的姿态出现在控制房价这一事件中的问题？
　　四、区位和交通优势，郑州人的宜居标准
　　宜居城市，是未来城市发展的主流，虽然目前郑州无法达到宜居城市的标准，但是每个人心目中都有一个自己的“宜居”区域和社区。君友调查结果显示，购房者对金水区和二七区是情有独钟，郑东新区、中原区和经济开发区则成为第二首选宜居区域。
　　什么样的城市可以称得上宜居城市，什么样的社区可以称得上宜居社区？分析购房者的宜居标准，“交通的方便性”、“城市是否干净整洁无污染”和“空气质量好”是人们最看重的三项宜居指标，其中区位和交通是宜居区域的首选因素，物业管理和社区绿化则成为区域内宜居社区选择的主要影响指标。
　　在购房者的眼中，蓝天白云、配套完善、市政健全是宜居，社会稳定、邻里和睦是宜居，宜居是一个综合性的概念，随着经济社会的快速发展和我们收入水平的不断提高，人们对改善居住环境的愿望必然越来越强烈，社区的宜居程度必将成为房地产市场竞争的重要衡量指标。因此，我们在关心居住环境的同时，如何用正确的眼光看待宜居的价值取向，理应成为各级政府、专家和广大房地产开发商迫切需要研究的课题。

　　五、物业，业主心中永远的“痛”
　　最近一段时间，业主和物业公司之间矛盾频发：明鸿新城停水、中方圆小区保安殴打业主、高教小区物业供暖捆绑收费、很多小区绿地被占等等。双方的关系陷入一个怪圈：业主对小区设施、管理不满——问题得不到解决开始欠费——业主被起诉——法院强制执行后交钱——继续欠费。据央视调查发现，74％的业主对物业管理不满意，业主和物业公司的矛盾，已成为影响社区和谐的最重要因素，究竟是什么原因导致矛盾的产生呢？
　　物业矛盾，谁来埋单？
　　物业收费与提供的服务质量不相符是产生物业矛盾的最根本因素。目前很多物业公司收取相应物业级别费用的同时却无法提供该级别的物业服务，无法兑现服务承诺，治安混乱、物品丢失、保洁不及时、不到位和殴打业主成为目前部分物业公司的“真实写照”。
　　公共设施、场地经营使用和收益不透明主要表现为物业公司擅自更改绿地、会所等公共设施变成营业场所，收入被物业公司占有。

　　六、购房者需求特征：
　　1、购房，获取自己的栖身之地
　　首次置业，满足基本的住房需求仍然是购房者的最主要的目的。君友调查显示，首次购房的被访者比例达到63.3％，约占被访者总体的2/3；二次购房的比例为21％，仅有2.7％的被访者表示购房是为了投资收益。
　　2、购房，房价至上
　　对于大多数购房者，房价仍然是其心中的最主要的标竿；由于购房是大宗消费支出，购房者对价格最为看重不足为奇。随着城市框架的拉大，居民出行越来越成为生活的主要问题，考虑到工作地点及生活的便利，楼盘周边的交通也是购房者考虑的主要因素。另外楼盘若有优越的地段位置，经典合理的户型设计，也会更加重购房者青睐的砝码。
　　房价是牵动大多数购房者最为敏感的神经，消费者捏紧的钱袋子究竟有多少为住房而留呢？君友调查显示，购房者预期的房屋总价集中在10-20万元之间，其中16-20万的住房最为购房者所接受（38％），而这正是当前郑州楼市主流水平；10万元以下的住房鲜有问津（6.3％），也反映了消费者逐渐成熟的购房心态。
　　3、金水区和郑东新区，未来购房首选区域
　　在购房区域的选择上，购房者往往考虑楼盘周边的交通及生活的便利程度，城市未来的发展趋势等。超过60％的被访者表示将在金水区购房体现了金水区在郑州的黄金位置。作为郑州的中心区域，拥有众多的政府机构、写字楼、商业中心等，交通便利，基础设施完善，同时郑东新区的崛起，使金水区核心城区的地位更加明显，在这里，购房者更容易找到最合适的生活半径，因此金水区在购房者心中有无与伦比的区位优势，虽然该区域房屋均价居各区域之首，但仍有大量的购房者趋之若骛；君友调查显示，有9.7％的被访者打算在郑东新区置业，虽然比例不是很高，但作为近两年才进行开发，却已有部分购房者未雨绸缪，可见其未来的发展潜力不可限量。
　　4、三室两厅，经典户型
　　户型越来越成为购房者考虑的主要因素。君友调查显示，三室两厅正成为郑州楼市的经典户型结构（32％），在居室选择上，两室和三室的户型备受推崇，四室以上的住房曲高和寡；同时在居室既定的情况下，购房者大多倾向于购买两厅住房，体现了当前消费者渴求起居与饮食功能分区的心理趋势。
　　5、口碑宣传和传统媒体风光依旧
　　亲朋好友的介绍是购房者获取楼盘信息的主要途径，购房者的信任度达到（84.68％）（见图12），由于购房者的谨慎心态，他们往往更相信自己身边的人，尤其是亲朋好友的介绍，这也意味着开发商需要重视楼盘售中及售后的服务工作，使现有的业主更满意，由此形成示范效应，购房者相信了朋友，便会相信你，而为了卖楼而卖楼，把购房者售前当上帝，售后任摆弄的开发商，只会与消费者越走越远。
　　传统媒体仍然是购房者获取楼盘信息的主要途径，其中报纸广告和电视广告成为楼盘宣传的最有效的方式同时由于住房支出的大宗性，有较多的购房者显得较为谨慎，他们更愿意利用房展会或亲临楼盘现场做实地考察，以降低风险。

　　七、结论：
　　房价调控，政府先行
　　一是合理调控市场需求，控制房地产价格涨幅。要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控。
　　二是改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供应。要认真执行城市规划和土地规划，着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。规范经济适用房建设，严格调控价格上涨幅度。多渠道筹措资金，扩大廉租住房制度覆盖面，努力解决城镇低收入家庭的基本住房需求。
　　三是加强对企业的监管，维护房地产市场秩序。要采取有效措施，督促企业抓紧建设已经批准的普通商品住房项目，尽快形成有效供给。加强房地产市场管理，完善监管制度。建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，完善市场信息披露制度，增强政策透明度，促进市场理性发展。
　　解决物业矛盾，政府立法与物业自身素质提高
　　要想解决日益激化的物业矛盾，首先政府要尽快出台物业管理法规，从法律角度加大对物业公司的资格审核和管理，对于有问题的物业公司要坚决取缔，同时各物业公司也要不断完善自身服务水平，争取做好业主的“物业管家”。
　　作者介绍：河南君友商务咨询有限公司行业研究部经理